Сегодня мы поговорим о first time home buyers, о людях, кто покупает жилье в Ванкувере впервые, а вернее о том, как людям купить недвижимость в Канаде впервые и какие бенефиты вы, как first time home buyer, можете получить. Разобраться в этом вопросе нам поможет один из ведущих риэлторов Большого Ванкувера – Элла Тумакова.
Сегодня суббота, и как и подобает занятому риэлтору, Элла сейчас на open house. Заодно глянем и на квартиру, которая только выставлена на продажу.
Основные вопросы интервью:
Элла, сколько лет Вы уже на рынке недвижимости Ванкувера?
Как часто Вам приходится работать с людьми, которые покупают жилье здесь в Канаде впервые?
В Британской Колумбии существуют разные программы для людей, покупающих свое первое жилье. И мы о них еще расскажем, но вот одна из программ позволяет не платить Property Transfer Tax людям, которые покупают жилье впервые и стоимостью до 500 тысяч канадских долларов. Так вот, Элла, что и где на сегодняшний день можно купить на сумму в 500 тысяч в Большом Ванкувере?
На что людям, покупающим недвижимость в Ванкувере впервые, важно и нужно обратить внимание при выборе жилья? Или какие ошибки важно не допускать?
Сейчас на рынке недвижимости особенно много ажиотажа. Как вы посоветуете новым покупателям себя вести в таких условиях?
Какой совет Вы могли бы дать тем, кто хочет, планирует или пока только мечтает купить свое жилье в Ванкувере?
Нужен ли риэлтор при покупке жилья в Канаде и почему?
Как Вы считаете, так всё-таки стоит покупать жилье в Ванкувере или арендовать и почему?
А теперь давайте более детально разберем финансовую составляющую вопроса. Сколько должен человек или семья зарабатывать, чтобы позволить себе купить жилье в Канаде за $500K.
В Канаде, включая Британскую Колумбию, существуют ипотечные программы, которые позволяют получить ипотеку всего с 5-ю процентами депозита от стоимости жилья. А точнее 5%, если жилье стоит до 500 тысяч. Если недвижимость стоит больше 500 тысяч, то даунпеймент будет рассчитываться так: 5% на первые 500 тысяч и 10% на оставшийся баланс.
Есть ряд требований по таким ипотечным программам. Первое, это должна быть Ваша primary residence, то есть, ваше основное место проживания. По крайней мере именно такие намерения у вас должны быть насчет этой недвижимости, позже, конечно, планы могут и меняться. Второе требование, стоимость недвижимости не может превышать 1 миллион канадских долларов. Если стоимость свыше 1 миллиона, то банк уже будет просить как минимум 20% первичного депозита.
Конечно, есть и другая сторона таких программ. Ипотечная сумма должна быть застрахована. Всё это делается сразу банком при оформлении ипотеки.
На сегодняшний день, стоимость страхования такова: Если ваш даунпеймент составляет от 5 до 9.99%, то стоимость страховки будет 4% от размера ипотеки. Если даунперймент от 10 до 14.99%, то стоимость страховки будет 3.1%. Ну и если даунпеймент от 15 до 19.99%, то страховка будет вам стоить 2.8%. Свыше 20% даунпеймента, страховка не требуется. Разумеется, рейты по страхованию могут меняться. Уточняйте. Хорошая новость в том, что Вам не надо оплачивать эту страховку своими наличными, она добавляется к ипотеке.
Но помните, чем больше вы сможете накопить на даунпеймент, тем больше вы сможете сэкономить на страховке. К примеру, рассмотрим два варината при покупке жилья за 500 тысяч, Вы накопили 5% и 10%. В первом случае размер ипотеки будет 475 тысяч, и ставка по страхованию ипотеки – 4%. Итого 19,000. А во втором случае ипотека составит 450 тысяч, и ставка по страхованию 3.1%. Итого страховка обойдется Вам в 13,950. Но когда цены на недвижимость растут слишком быстро, нет смысла ждать и даже вариант с 5% даунпеймента может быть выигрышным.
Возвращаясь к нашим изначальным условиям – мы хотим купить жилье за 500 тысяч. То есть, имеем право положить всего 5% дауйнпеймента. От 500 тысяч – это 25 тысяч долларов. А значит, что на оставшийся баланс нам нужно получить 475 тысяч по ипотеке. И разумеется, как мы уже разобрали, нам нужно еще добавить стоимость страховки к сумме ипотеки. 4% от 475 тысяч – 19 тысяч. 475 плюс 19 тысяч получается 494 тысячи.
При нынешних ипотечных условиях, доход, который необходим, чтобы получить такую сумму по ипотеке составляет около 100 тысяч. Это может быть как индивидуальный, так и семейный доход. Если один из супругов зарабатывает 70 тысяч, а другой – 30, то в совокупности у нас и получается 100 тысяч дохода. Для ооочень грубого подсчета можно сказать, что умножайте свой доход на 5, чтобы приблизительно рассчитать, какую сумма по ипотеке Вы можете получить. Повторюсь, для очень грубого подсчета. Существует море нюансов и вариаций, таких как тип дохода, внешние долги, за машину, например, и прочие. Но это уже надо разбираться с каждым индивидуально. Звоните, тем более, что наши консультации бесплатны.
Я уже говорила в прошлых выпусках, но не могу не повториться. Если вы планируете покупать жилье в ближайшее время, постарайтесь отложить крупные покупки в рассрочку, включая машины в лиз, хотя бы до разговора с ипотечным брокером.
Теперь перейдем к даунпейменту. 5% даунпеймента должны быть из ваших личных сбережений и не могут быть заёмными. Также для даунпеймента можно каждому из first time home buyers взять до 35 тысяч из своего RRSP счета без уплаты налогов на эту сумму. Программа называется Home Buyer’s Plan и тоже имеет ряд нюансов. К примеру, снимаемые деньги должны пробыть на счету минимум 89 дней до снятия, чтобы квалифицироваться под Home Buyer’s Plan. Вы можете возвращать или не возвращать снятую сумму обратно в свой rrsp счет. Если решите возвращать, то на это у вас есть до 15 лет. К примеру, если Вы сняли все 35 тысяч, то разделите эту сумму на 15 лет. Каждый год Вы должны вернуть 2,333 доллара. Если вы не возвращаете, то каждый год 2,333 тысячи будет добавляться к вашему доходу, дабы собрать неуплаченные налоги.
Property Transfer Tax – если вы покупаете вторичное жилье впервые и стоимость до 500 тысяч долларов, то вы можете избежать уплаты налога при покупке недвижимости, который называется Property Transfer Tax. На сегодняшний день на жилье в 500 тысяч этот налог составляет 8 тысяч долларов. На новострой правила немного иные и стоимость может быть до 750 тысяч для полной отмены этого налога. После покупки вы должны как минимум год прожить в этой недвижимости сами. То есть, это должна быть ваша Primary residence как минимум 1 год.
Периодически на провинциальном и федеральном уровне запускают дополнительные программы для first time home buyers. Какие-то бывают лучше и пользуются популярностью, какие-то хуже и довольно быстро закрываются.
Есть также и некоторые налоговые поблажки.
Если Вы покупаете новую недвижимость (это недвижимость возрастом до 1 года), то вам нужно будет заплатить GST на покупку. Это налог на продажу, который составляет 5%. При оформлении ипотеки, GST добавляется к стоимости вашей недвижимости. А при декларации ваших налогов за год Вы можете воспользоваться GST new housing rebate программой, которая частично может вернуть Вам уплаченный налог, но только на покупку недвижимости стоимостью до 450 тысяч долларов. Знающий бухгалтер всё рассчитает сам, если вы квалифицируетесь под эту программу, и также включит вам First-Time Home Buyers’ Tax Credit, который в денежном эквиваленте составлен до 750 долларов в Ваш карман.
И последнее – Если Вы новый иммигрант (то есть, в Канаде не более 5 лет), то для вас по-прежнему существуют ипотечные программы, где вам еще не обязательно иметь кредитную историю. Подробнее о кредитной истории мы рассказывали в одном из наших предыдущих выпусков. Ссылку я оставлю здесь. Мы можем воспользоваться альтернативными способами, дабы убедить банк, что вы ответственный заёмщик.
На сегодня у меня всё. Если информация была полезной для вас, подписывайтесь на наш канал. А также в комментариях оставляйте ваши предложения, какие еще темы вы бы хотели, чтобы мы осветили в наших следующих видео.
