Сдача квартиры в аренду Ванкувер Канада. Инвестиции в недвижимость – выгодно или невыгодно? Как правильно сделать расчет, чтобы принять решение о покупке?

Добрый день! Меня зовут Татьяна, и я ипотечный брокер в Ванкувере и его окрестностях. 

Напомню, что наше предыдущее видео было о том, как мы купили квартиру в Ванкувере как инвестицию, то есть, под сдачу в аренду. Для тех, кто его пропустил, я оставлю ссылку в здесь. 

И это видео о покупке вызвало немало вопросов о прибыльности нашего вложения. Именно поэтому мы решили рассказать более подробно, как же смотреть на покупку недвижимости глазами инвестора. Ну что поехали! 

Когда вы покупаете жилье для себя для жизни, зачастую большое значение имеет эмоциональная наполняющая. Нравится – не нравится, где работа, где школы и парки и прочее. 

Когда речь идёт о покупке инвестиционной недвижимости, то на первое место выходят цифры. Конечно, имеет значение, где находится покупаемый дом или квартира, и как она выглядит, ведь эти факторы будут влиять на перепродажу этой недвижимости в далёком или близком будущем, когда вы посчитаете это нужным. Но всё же это вторично. Почему? Да потому что кто по факту точно может сказать, в каком именно районе города цены на недвижимость будут расти быстрее всего в следующие 5-10 лет? Никто. Мы просто все отталкиваемся от мысли, что недвижимость в Канаде растет в цене особенно в Британской Колумбии и Онтарио. 

Так вот, при покупке инвестиционной недвижимости важны цифры. К ним и обратимся на примере нашей купленной квартиры. Мы с вами рассчитаем Internal rate of Return, сокращенно IRR или Внутреннюю Ставку Доходности в год. Это один из главных показателей, используемых при оценке привлекательности того или иного инвестиционного проекта.

Цена покупки – $594 тысячи. Но мы, конечно, за наличные не покупаем, а оформляем ипотеку с даунпейментом в 20%. То есть, своих наличных мы вкладываем 20% от стоимости или $118,800.

Property Transfer Tax (налог любимому государству на покупку недвижимости) – $9,880. 

Мы более подробно рассказывали, как рассчитывается этот налог в одном из наших видео, ссылку я оставлю здесь. 

Оплата услуг нотариуса (Closing costs) – около $1,200. 

Итого собственных денег вложено – $129,880 – Запомним эту цифру!

Дальше вы смотрите, как эта недвижимость может приносить вам доход – долгосрочная аренда – да, краткосрочная аренда (airbnb) – нет, правила страты не позволяют. Иногда еще есть вариант сдавать по комнатам в доме, к примеру, но это тоже нам не подходит, страта бдит, да и времени затрачиваться будет больше на менеджмент. 

В нашем случае всё сложилось лучше некуда. Сам же бывший владелец захотел снять у нас квартиру на пол года – год. И мы были настолько счастливы, что не надо сейчас заниматься поиском жильцов, что предложили ему бонусный рент – $2300 в месяц, вместо изначально желанных $2400. 

Итак, аренда в месяц $2300, в год $27,600. Из этой цифры отнимаем 

Property tax или ежегодный налог на недвижимость – $1,800 в год. 

Сборы страты – $5,112 в год. 

Страховку на rental квартиру – $1,088 в год. 

Итого доход с квартиры в год получается – $19,600. Но нам же ведь еще ипотеку надо платить верно? 

Мы же положили всего 20% своих денег на даунпеймент. 

Ежегодный платеж по ипотеке составит около $19,164. 

Отнимаем и его. Cash Flow получается положительным, то есть, в год мы получаем наличными с квартиры $436. 

Великие деньги, правда? Конечно, ради таких доходов никто бы никогда не стал вкладывать в недвижимость. Так в чем же фишка? Смотрим дальше. 

Для простоты понимания мы начнем с этих простых полученных цифр и дальше будем их немного видоизменять. Составляем простую таблицу.

Год, обычно план делается на 5 лет. Но это не принципиально. 

Мы сделаем на 5, то есть в 2021 покупаем и в 2026 продаем. 

Отдали Денег или Cash OutFlow

Получили Денег или Cash InFlow. 

Если вы из Отдали Денег отнимете Получили Денег, то вы посчитаете свой Cash Flow, он может быть как положительный, так и отрицательный. 

Внимание, но это еще не Ставка Доходности. До неё мы еще дойдем. 

Итак, заполняем нашу простую таблицу. В первый год 2021 мы Отдали $129,880. 

Это наш взнос (20%), Property Transfer Tax  и Оплата услуг Нотариуса – эту цифры мы считали ранее и запомнили. И мы получили бы $436 за год, но в 2021 году у нас осталось только 7 месяцев из 12, поэтому $436 мы разделим на 12 и умножим на 7, получится cash flow за 7 месяцев. $254 доллара. 

В 2022 году мы просто получим $436 и то же самое в следующие 3 года. 

В 2026 году мы считаем, что продаем квартиру по той же самой цене, что и купили. Ну допустим, что вот такой рынок. 

Цена Продажи: $594 тысячи. 

Баланс по ипотеке. К 2026 году баланс по ипотеке составит около $396 тысяч в нашем случае. Как это рассчитать? Для простого расчета мы берем Первоначальную сумму ипотеки ($594 тысячи минус даунпеймент) и делим на длительность амортизации, в нашем случае 30 лет. 

В год 15,840, умножаем на 5 лет, получаем $79,200. 

Эту цифру отнимаем от первоначальной ипотеки и вуаля наш примерный баланс на момент продажи.

Что еще важно учесть? Расходы на услуги риэлтора. Мы рассчитали будут около $27 тысяч при продаже. Ну и услуги нотариуса по закрытию сделки $1,200. 

Итого после продажи мы получаем $169 тысяч с небольшим. 

Всё, у нас есть все данные для расчета IRR,то есть, Внутренней Ставки Доходности. 

Всем желающим таблицу расчета я вышлю, напишите мне свой имейл (мой контакт в описании к этому видео) и я вышлю таблицу с заготовленными формулами. Наш возврат по этой инвестиции 5.73% в год. Звучит неплохо! 

А теперь давайте просто предположим, что недвижимость в Канаде будет расти в год на 2%, то есть, просто с темпами средней инфляции.

Наш возврат уже не 5.73, а 12% в год.

Мы обычно исходим из самого приземленного варианта, даже не учитывая возможный рост цен. Если приземленный вариант нас устраивает, значит, любое дальнейшее благополучное развитие событий будет нам только на руку. Возврат по этой недвижимости в 5.73% нас вполне устроил. И мы приняли решение покупать. 

Тут, конечно, могут быть и другие вариации в расчетах. К примеру, мы можем учесть, что аренда квартиры будет увеличиваться на 2% в год, как это обычно и было раньше. И снова это увеличивает возврат по инвестиции. Но так же может поменяться и процентная ставка по нашей ипотеке, и чуть бОльшая часть пойдет на сплачивание интереса по ипотеке, нежели тела кредита. Всех вариаций предсказать не возможно, поэтому всегда отталкивайтесь от самого приземленного варианта. 

На этом у меня всё. Пишите, звоните, если вас интересует покупка недвижимости в Ванкувере и его окрестностях, буду рада помочь. Тем более, что консультации бесплатны. А также пишите те, кто бы хотел получить таблицу расчетов, о которой мы с вами сегодня говорили. 

Спасибо, что поддерживаете наш канал лайками. И не забывайте делиться нашими полезными видео со своими знакомыми и друзьями. Всего доброго!